Cómo frenar los desahucios desde los ayuntamientos

Javier Durán (Primavera Andaluza) | El drama humano más importante al que asistimos es el causado por parte de las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria: los desahucios. Ante la situación en la que nos encontramos, los poderes del bipartidismo, supuestamente democráticos, no pueden interponer medidas para paliar ni solucionar esta situación porque están financiados por esos bancos que expulsan a la gente de sus casas.

Según dicen los especialistas –no voy a opinar aquí de un gremio que no fue capaz de ver la sinrazón de la burbuja en la que estábamos metidos- esta crisis parte de un complejo sistema de especulación internacional de capitales. Que me perdonen los economistas: esta crisis es la crisis de un sector: el inmobiliario, que soportaba cerca del 30 por ciento de la economía de este país y cerca de un 35 por ciento de los empleos.

Frecuentemente, nos olvidamos de que hay una cara oculta de esta crisis: los desahucios solo son la punta del iceberg de una gigantesca crisis inmobiliaria. Miles de promotores en cada pueblo de Andalucía compraron terrenos rústicos que luego fueron reclasificados con urbanizables. La explosión de la burbuja hizo inviables estos negocios urbanísticos con los que miles de suelos valorados – según la normativa de valoración de entonces- como suelo urbanizable, muy parecido al urbano, pasaron a manos de los bancos. Engrosando así las listas de sus activos.

Pero los bancos tienen aquí un problema: el Gobierno sacó la ley de suelo que prohibía valorar estos terrenos urbanizables como urbanos, obligando a que se valoraran como rústicos mientras no fueran realmente urbanos ( mientras no se ejecutara la urbanización sobre ellos). Esto suponía una catástrofe para los bancos porque rompía el sistema de financiación que hasta entonces se había utilizado en el sector. Y además hundía el valor de miles de activos ya en manos de los bancos, con lo que ya no podrían maquillar las pérdidas que sufren: era poner a los bancos en bancarrota.

En estas estábamos cuando los bancos consiguieron milagrosamente que el gobierno de Zapatero incluyera una modificación en la ley en forma de disposición transitoria para que el nuevo sistema de valoración de suelos urbanizables no se aplicase a los suelos valorados antes de la crisis.

Esto dejó sin efecto los beneficios que la ley de suelo conllevaba. Se congeló la situación: los bancos no perdían, el precio de los terrenos se mantenía y, por tanto, la vivienda no caía lo que tendría que caer. De este modo, la crisis quedaría congelada hasta que se encontrase la manera de salir de ella sin que perdieran los bancos.

Últimamente hemos visto como en algún ayuntamiento se han cancelado las cuentas municipales para forzar al banco a que pare los desahucios. Esta medida, aunque bienintencionada, es ineficaz. Hay otra manera: utilizar la potestad de ordenación del territorio todavía en manos de los ayuntamientos. Si una corporación se atreve a revisar su planeamiento municipal con el objetivo de adaptarlo a un modelo de ciudad más sostenible, se vería obligado a convertir una gran cantidad de suelo urbanizable en rústico. Esto acarrearía que los bancos ya no pudieran aplicar la disposición transitoria de la ley de suelo que permite valorar el terreno urbanizable como urbano porque el suelo es rústico.

Existen dos mecanismos a través de los cuales un ayuntamiento puede modificar la ordenación de su municipio:

– Redactando un nuevo PGOU

– Realizando modificaciones puntuales. Las conocidas como “recalificaciones” ( que en realidad son reclasificaciones)

Redactar un nuevo PGOU es un proceso caro que los ayuntamientos no se suelen poder costear si no es a base de subvenciones del Gobierno andaluz. No es la mejor situación para ello.

Pero si optaran por las modificaciones puntuales, al incidir éstas sobre la ordenación estructural del municipio, se tendría que superar el mismo procedimiento administrativo – con informes vinculantes de todo tipo de instituciones que gestionan lo público- que un PGOU, pero con una ventaja: cualquier equipo técnico de un ayuntamiento puede redactarla sin coste alguno para la corporación. Además, el tiempo de redacción de una modificación es infinitamente inferior a la redacción de un nuevo PGOU. (Menos de un mes frente a un año de media).

Obviamente lo mejor es optar por la vía de las reclasificaciones, con lo que no dejará de ser irónico que un instrumento que se ha configurado como paradigma tanto de la corrupción urbanística, como del crecimiento inmobiliario desproporcionado ( las modificaciones puntuales=reclasificaciones=”recalificaciones”), pueda ser utilizado contra aquellos que inflaron la burbuja condenando a miles de personas al paro y la desesperanza.

Contra la codicia sin igual de bancos y cajas, los ciudadanos tenemos la vía de la política municipal: no sólo hay que pagar las nóminas y subir los impuestos. Los ayuntamientos -todas las administraciones- tienen que utilizar sus potestades para que los ciudadanos puedan hacer lobby contra los poderes fácticos que nos gobiernan desde la sombra de consejos de administración de bancos quebrados por la codicia y mala gestión.

En todos los textos que regulan la redacción de instrumentos de planeamiento aparece la participación ciudadana. Es cierto que tradicionalmente ningún ayuntamiento la utiliza para redactar sus planes, pero también es cierto que cada vez es más fuerte la presión de las instituciones europeas para que se fomente dicha participación.

Por tanto, un factor que reforzaría nuestra postura negociadora frente a los bancos desahuciadores, y frente a los que tienen que informar el proceso de modificación (los técnicos de la Junta) es que dichas modificaciones fuesen planteadas por asociaciones de vecinos, ecologistas o cualquier otro tipo de ente vertebrador de la sociedad -cualquier ciudadano podría proponerlo-. Si se celebrara un referéndum municipal vinculante, la modificación además de ser aprobada, tendría una gran repercusión mediática, lo que sin duda produciría un temor en los consejos de administración de los bancos al efecto contagio de dichas medidas.

Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Valoraciones.

1. Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya.”

El primer párrafo parece que se trata de una materialización del principio constitucional de “la no retroactividad de las disposiciones no favorables” pero no lo es. Porque en la normativa de desarrollo de valoración vigente hasta entonces se hace hincapié de que estas solo son válidas por un cierto periodo de tiempo esto se indica en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. , que estaban vigentes antes y después de la ley de suelo y que dice, en su artículo 62:

Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones.

1. La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado.

2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la valoración de patrimonios, dicho período podrá alargarse hasta los seis meses.

3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.

4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.”

Javier Durán García es licenciado en Arquitectura por la Universidad de Sevilla y experto en urbanismo y

sostenibilidad ambiental.